引入泰康保险作为战略投资人后，阳光城（000671.SZ）正在谋划更大一局棋。

在4月15日举行的2020年业绩发布会上，阳光城公布未来十年的发展规划：在第一个五年，要把地产主业做大做强，三道红线全部达标，向管理要效益；第二个五年，在住宅消费升级、新基建等相关领域开启第二赛道。

这是阳光城的未雨绸缪之举，也是行业新环境下的顺势而为。随着三道红线、集中供地等政策相继祭出，房企生存环境陡然生变。如何在追求规模与效益的同时，逐步降低对杠杆的依赖，开发商必须做出选择。

作为地产赛道上仍在稳健增长的选手，阳光城有底气率先谋变。2020年，在以利润为导向的经营战略下，阳光城实现销售金额2180亿，实现营业收入822亿元，同比高增34.60%；归母净利润52亿，同比增长29.85%。

与此同时，阳光城提前实现“三线四档”由橙档降至黄档的目标，净负债率于2020年末降至94.90%，同比2019年末下降43个百分点。

“未来房地产行业会加速整合、向头部聚集，阳光城作为头部企业，会有很好的发展机遇。”泰康保险方面表示。作为持股比例达13%的股东，泰康保险已与阳光城达成深度战略合作，共同开启十年新征程。

地产赛道的稳增长选手

2020年，是阳光城圆满完成诸多目标的一年。引入战略投资人、提升资本市场认可度、销售取得2000亿+、投资取得3000~5000亿货值、品质工程再提升以及10万+顺利交付，阳光城交出了一份靓丽的成绩单。

年报显示，去年阳光城实现销售金额2180亿，销售面积1529万平方米，完成年度销售目标。其中，浙江大区销售首破400亿元，在品牌和品质的加持下，公司超7成项目价格优于竞品，近8成项目去化优于竞品。

“当下市场仍在延续这两年的态势，一二线市场的火热度远胜于三四线，热点城市调控政策对市场有一定影响，但并没有影响整体的去化节奏。”管理层称。

一直以来，阳光城聚焦一二线城市带和最具发展潜力的成长性城市，不仅为销售稳增奠定基础，也保证了集团的盈利空间。2020年，阳光城实现营业收入822亿元，同比增长34.60%；归母净利润52亿，同比增长29.85%。

得益于业绩稳步增长，期末阳光城加权平均净资产收益率（ROE）达到20.76%，平均每股收益1.20元，创历史新高。为此，阳光城进一步提高了分红比例，实现每10股派发现金红利3.81元，较2019年增加一倍。

在加速销售去化的同时，阳光城精准把握投资节奏，持续聚焦高增长城市群。

年报显示，阳光城2020年精准把握投资节奏，在上半年土拍窗口期低溢价加速拿地，全年共支付总地价707亿元，其中权益地价402亿元，新增确权总货值1800亿元，一二线货值占比约70%，大福建、长三角、珠三角占比约63%。

不仅如此，阳光城持续拓展多种拿地方式，产业勾地工作取得突破，旧改项目稳步推进。通过以上方式，公司额外锁定货值约1289亿元，2020年共计新增土储3091亿元，实现总土储规模合理，区域布局合理。

截至期末，公司总可售面积4252万平方米，可售货值5627亿元。其中，一线城市占比26%，二线城市占比50%；在区域分布上，三大城市群合计占比51%，大福建占比13%，其他区域以分布在省会城市为主。

在优质土储的加持下，阳光城对未来发展颇具信心。“2021年，我们将迎来在一线市场的丰收年。”管理层称，公司整体可售货值约3260亿元，新供货区域集中于核心销售业绩贡献区，福建、上海、浙江大区合计占比43%。

力控负债提前半年“降档”

业绩稳步增长，不仅充盈了阳光城的现金流，也为其资产结构优化提供了助力。

报告期内，阳光城净负债率于2020年末降至94.90%，同比下降43个百分点；现金短债比1.53，保持高于1，提前半年实现“三道红线”由橙档降至黄档。在行业集体降杠杆大势下，阳光城正快步跑向安全区。

与此同时，期末公司有息负债总额为1060亿元，在前三年有息负债规模保持平稳的基础上，降负债再次实现突破；在此之上，有息负债保持良性结构，短债长债比约3:7，非银行贷款占比继续降至20.34%。

实际上，为保证持续稳健的发展，阳光城自2017年起便开始“控负债、调结构”的财务指标优化之路，与“三道红线”方向不谋而合。阳光城集团执行董事长、总裁朱荣斌称，未来五年，将实现三道红线全面达标。

得益于公司基本面持续改善，阳光城持续获得多家评级机构上调评级。境内评级方面，中诚信AA+主体评级展望由稳定提升至正面；境外评级方面，穆迪、中诚信亚太、联合国际、惠誉均对集团相关评级进行上调。

值得注意的是，随着集中供地、房地产贷款集中管理等制度相继落地，房企在现金流管控上将面临更大的考验；行业利润率下行，同样为房企平衡规模、效益与安全提出了新的挑战。

“在房住不炒、三稳的主基调下，房地产行业已经告别过去的高利润时代。”朱荣斌直言。面对行业大环境的变化，阳光城如何应对？

朱荣斌直言，未来公司的战略焦点是，如何确保利润安全地实现。为此阳光城已开始进行全方位调整，包括经营管理、激励制度等，均以利润稳步增长为导向；坚持三收三支、以收定投，实现财务、利润、规模的平衡。

在现金流安排上，阳光城坚持以收入为基础，土地支出保持在30%到35%的比例。阳光城还进行了最极端情况下的现金流压力测试，即便今年不新增滚存、全部兑付、保持支出，当期现金流净额仍能保持几百亿的正值。

在投拓管理上，“集中供地”有助于平抑土地市场热度，也为阳光城带来了新的入场机会。“过去核心城市的土地分散供应，每次土地竞争都非常激烈。”管理层称，集中供应为阳光城进入一线热点城市提供了机遇。

成功引战后提出十年目标

过去一年，阳光城引进泰康成为战略投资人，成为地产行业下半场唯一成功引入险资战投的房企，入股比例高达13%。

4月5日，泰康保险集团与阳光控股签署深度战略合作协议，双方将聚焦环保、教育、地产、医疗、健康、养老等领域，发挥各自资源优势，全方位深化合作能级，相互赋能，共建高质量发展“护城河”。

在前述业绩发布会上，泰康保险方面明确阐释了其投资初衷。“房地产是保险资金非常关注的行业，未来将是加速整合和向头部聚集的趋势。阳光城作为头部企业，会有很好的发展机遇，我们也是比较看好的。”

根据协议，泰康保险与阳光控股将全面深化和拓宽多个领域，努力为对方的业务发展提供战略支持、资源支持和全面服务，共同建立更为紧密的关系。

譬如在存量不动产领域，针对泰康保险已布局的项目，阳光在同等条件下拥有优先代建、开发的权利;在增量项目拓展上，将发挥在医养服务、产业资源等方面的优势，对符合双方战略布局的重点区域，拓展合作。

在资金方面，双方将共同设立不动产投资基金(专项或组合型产业基金)，用于投资、孵化相关项目；在信用债、非标、资产证券化、公募Reits等领域开展合作。在物业领域，双方将在物业管理、资本市场等方面展开合作。

有了“神队友”同行、加上公司的经营基础，阳光城做出了10年业绩承诺。

具体而言，2020年至2024年，阳光城归母净利润年均复合增长率不低于15%，且前5年累积总数不低于340.59亿元；2025~2029年，承诺归母净利润数分别为101.72亿元、111.90亿元、123.08亿元、129.24亿元、135.70亿元。

与业绩承诺相匹配，阳光城还订下了两份5年计划：2020年到2024年底，坚持地产主赛道，把主业做大做强。2025年到2029年，在开发业务中保持优势，同时在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等领域开辟第二赛道。

在年度业绩发布同日，阳光城宣布将分拆物业公司“阳光智博”赴港上市，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升阳光智博竞争优势。资料显示，阳光智博2020年实现营业收入13.72亿元，利润总额2.26亿元。

2021年，是阳光城十年业绩承诺的启动元年。站在新起点，阳光城将继续守住“规模上台阶、品质树标杆”的战略初心，平衡好企业规模增长、利润提升和负债改善。围绕与新股东的十年之约，开辟新赛道、铸造稳健基业。