江苏南京一小区，业主已入住22年，

小区的地下停车场却一直无法使用，

大量业主面临停车难的问题，

到底是什么原因导致小区地下车库

22年都一直无法使用呢？

无法使用的车库

南京市玄武区孝陵卫街49号住宅小区于1999年建成，小区的地下停车库却被对外出租，用于开设餐饮、网吧等经营性场所，小区业主22年来从未使用过车库。

虽然在消防、城管等部门的联合执法下，承租户在2018年搬离了车库，但此前承租户对车库墙体、管道等进行了改造，地下车库早已面目全非、隐患重重，完全无法满足居民的停车需求。

一直封闭的车库。

因此，小区业主与开发商常年交涉，却始终未能解决问题。无奈之下，2021年3月，小区业委会将开发商诉至南京市玄武区人民法院，要求开发商将地下停车库恢复原状，供业主使用。

法庭上，双方各执一词，开发商认为是物业公司将车库出租，自己不应当承担责任。业委会则认为，开发商当初承诺将车库卖给业主，理应对车库现状负责。因时间较久资料缺失，双方均无法提供证据证明地下车库归谁所有，谁应当对车库的现状承担责任。

法官实地查看。

为了研判车库修复工程及费用，承办法官联合社区、城管工作人员，与双方当事人一起前往车库现场进行查看。

小区路面上汽车停得满满当当，地下车库的大门则被铁皮围栏封闭，内部积水深度深达一米多，腐烂变质的动植物漂浮在积水上，车库根本无法正常出入。

车库的现状不仅造成居民停车困难，房屋地基长期浸泡在水中也带来了安全隐患，修复车库刻不容缓。据承办法官向城管部门了解，修复车库需要抽干积水、清理垃圾、修复墙面和管道，初步估算至少需要50万元。

谁来进行车库修复？

法官了解到，开发商公司已处于歇业状态，部分股东也移居国外，不管法院判决车库归谁所有，开发商无钱投入改造费用，居民亦难以在短期内筹集几十万元的前期改造费用。

承办法官综合各方现状，认为双方均无切实证据证明车库归属权所在，且即便明确车库的归属，双方现阶段也并无资金进行车库改造。居民的核心诉求是要解决小区停车难的问题，帮助解决这一问题才能够真正做到“为群众办实事”，而不是仅以一纸判决来明确车库的归属。

“谁来进行修复？谁应享有车库相关权利?”承办法官认为，利用多元解纷机制将双方矛盾化解，达成一致解决车库修复和小区停车的问题才是目前最要紧的事情。

为此，法院联系了孝陵卫社区，希望通过社区的帮助来解决改造车库的资金问题，希望尽快将修复工作提上日程。同时，法院向孝陵卫司法所反映情况，通过人民调解员的介入合力化解矛盾，并向城管部门咨询了修复车库的相关问题，帮助小区车库进行维修。

调解现场。

2021年9月，法院牵头司法所、社区、城管部门先后组织双方进行了三次调解，向各方阐明利害关系，提出可行性建议，化解各方矛盾。

2021年11月18日上午，双方终于达成调解意向，开发商的代理人表示：“我们同意将车库交给业主委员会管理，无论车库归谁，我们不主张权利。”

业主代表也同意了开发商的方案，决定由居民自己修复车库。基于法院前期做了大量的工作，社区和城管部门也纷纷表态，愿意介入为小区业主解决部分现实困难。

社区表示：“法庭之前联系过社区，希望我们能够帮忙解决前期改造费用。现下正是解决问题的有利时机，社区可以从为民办实事经费中申请费用，垫付改造资金，让小区的居民可以把车库先用起来。”

城管部门的代表也表示：“先把安全隐患消除掉，城管已经通过招标，找到了施工单位，待经费到位后随时可以进场。”

在各方共同努力下，双方当事人于2021年11月22日达成调解协议：地下汽车库使用、收益等权利均归小区业委会享有，车库由业委会负责清理，使车库恢复停车功能，业委会不得向开发商主张任何权利。

此外，考虑到小区居民修复车库的实际资金难题，法院还免收了本案16200元的案件受理费。案件圆满调解后，社区为小区居民申请了50多万元的为民办实事经费，解决了车库修复的资金问题。

盼了多年的车库可以使用了！

2022年4月25日，清理工程正式启动，经过施工团队10天连续不断的努力，5月5日，小区的业主终于盼来了车库清空！

车库里原先一米多深的积水已经抽干，遗留在车库里的各种杂物也被清运掉。与之前污水横流，一片狼藉，无从下脚的车库截然不同。

车库清理现场。

看到车库如今的景象，小区居民给承办法官送去一面锦旗表示感谢，激动地说：“全小区居民都感谢玄武法院，没想到法院对车库这件事从头管到尾，不仅调解矛盾，还帮助清理车库，我们真的感受到了法院为群众办事的真心实意。”

经过初步统计，清理完毕的车库可容纳40多辆机动车停放，将极大地改善共有84户居民的老旧小区停车难的问题。

来源：南京市玄武区人民法院

作者：邹宇扬 | 编辑：张立叶