大家好，我是单敏，一个在广州边自己买房边帮客户买房的人。

我们一起买到会赚钱的家。

这个是今天粉丝的咨询，5年前的天河北房子要不要置换，当年买了第二年就疯涨，如今又重新下跌。虽然还是赚钱，但始终还是有点打击信心。

有点犹豫不决，到底现在是把天河北的房子卖掉好、还是置换，还是如何处置。心里被这事堵着难受，不处理不痛快。

问我怎么处理。

其实这事很简单，天河北的房子不卖。

但可以转贷继续买。

虽然去年下半年楼市被揍的鼻青脸肿，但在众多对象里面我们已经算是好的了。

毕竟锤楼市这事，不是伤敌一千自损八百，而是伤敌一千自损八千，我们对这几年的为了干楼市，但直接把经济干趴下这事，也算是活久见。

欧大炒了二十几年楼，已经是几朝元老了，我也私底下问过他，他说：“以前寒冬都是嘴上降，没见过真降。这次是第一次见到降。”

但也因为这事不可持续，并且伤了的根还是要补回去。不然队伍不好带了。

地方上的基层们都嗷嗷叫，再不发粮都不知道能干出什么事来了。

所以掉头就在今天（典故解释我只能分开发，大家到群里要）

重点是天河北的房子虽然势能上不如珠江新城、天河公园、金融城和琶洲，但问题是它也是强力单位。

也是老富人区。

新富人来钱快，但不代表老富人就赚不到钱了，同时也不代表这板块内就没有新行业里的人。

最多也只是前面这些新兴板块能涨50%，它弱一点就只涨40-45%，这事也并不是不能接受。

因为如果你选择现在卖，不止卖在低点，更多的是买入和卖出两个过程，你也要付出不少摩擦成本。

还掉原来贷款的垫资费、卖出中介费、税费、买入中介费...一堆东西下来，不见得你能在下一套房里面能把这摩擦给赚回来。

对于资金紧张并且对自住有强需求的客户，确实可以选择卖掉，置换更好的地段、更好的户型和产品。

但对于资金不紧张的人来说，直接买下一套会是更好的选择。

因为好地段的房子，在下一波里面一样涨。别担心涨价不会到。天河北还是有实力的

如果资金还是有压力，那就在原来房子上进行“想办法”，简单的说就是转贷。

把房子里面还有的余值给拿出来。

我们把担心换算成时间，如果你真的相信房子是有价值的，而货币是肯定会贬值的，那这两者的时间交叉时刻，到底还有多久就会到来。

如果你认为还有1年就会到来，你就把自己收入里可以拿来当月供的一部分加上你没拿去当首付余留下来的钱，两者结合就是你能扛1年。如果你觉得3年才会有安全感，那就留3年。甚至更多也一样。

把你认为会涨的时间算出来，对应是几年就留几年。

一部分是你把转贷完后贷款的月供时间算好，比如贷了1000万，那每年就有32万利息。

如果你要保3年月供没问题，那就要留96万。

而通过多这个操作后，你手上多了500万，留96万后，你可以动用的金额就是404万。

之后就是对404万的拆解。

比如按一成首付算，你买2000万的房子，首付加上杂七杂八的费用，大概要250万左右。

1800W*3.2%/12（月）=4.80万

然后再加上你新买的这房子大概能租2万出去，你自己每月还能拿出1万来还月供。

有了这些支持，你还有缺口每月有1.80万。

这时留存的154万就能起作用了，154/1.80=85月

7年左右的时间，也就你还有余力。

当然你可以压缩时间，比如把要买的总价变大。又或者调贷款金额和留存金额之间的比例来换算自己有多少时间。

来确保自己的安全。

这样子就能又买新房子，又保自己安全。保证自己不掉队，也保障自己不暴雷。

花钱买别人时间，是效率最高的事情，知识付费能让你更快获得别人一辈子的经验和教训。并快速做出正确的决策。

（2024.2.27 单敏 minlmf）